同一地段，写字楼优惠促销力度空前，而价格却卖不过住宅价。即便如此，8月份的郑房指数显示，住宅成交量比7月仍然上升，写字楼成交量却有所下滑。这些迹象是否表明，写字楼市场也将显露寒意？还是已经相对过剩？

【现象解读】
    写字楼空置率高企
    几天前，位于陇海路上的一栋写字楼在郑州各大媒体打出了促销广告，“3900元起价”的字眼分外显眼。“写字楼才卖这个价格？比附近的住宅还要低？”市民张先生说，他看到这个广告的第一反应是有点不敢相信自己的眼睛。
    事实的确如此，这栋写字楼位于市内两条交通主干道的交会处，附近的住宅小区，价格也卖到了5000元左右。而距其不远、位置还不如此处的一栋住宅小区，房价甚至直逼6000元。
    无独有偶，写字楼打出超低价格广告的也不止上述这一家。一个月前，东风路上某栋写字楼打出了“均价3600元”的广告。而早在去年，紫荆山路上的裕鸿国际开盘，其中一栋写字楼的起价定在了4880元。当时，这一价格远远低于周边的住宅价格。
    现在，让我们回过头来看一下郑州市房管局公布的8月份郑房指数。数据显示，8月份全市商品房卖出11217套，其中商品住宅销售10409套，比7月份多出184套；而非住宅销售只有808套，其中写字楼287套，这一数字比7月份下降了38.04%。
    金水区的楼宇经济一直领跑郑州市，河南省社科院的一项调查显示，目前金水区共有商务楼宇224栋，在建、待建商务楼盘46个，但商务楼宇入驻率为82.8％。即便是情况较好的丰产路办事处辖区，已建成的商务楼宇中，还有13％的面积闲置。
    有业内人士分析说，全市所有商务楼的实际闲置率可能会更高，老的写字楼入驻率为80％~90％，新写字楼大多在40％~50％，有的甚至不足30％。
    再来对比一下全国一线城市的数据，可以看出，多个城市的写字楼空置率逐渐高企，租金也呈下滑趋势。北京写字楼空置率一直处在高位运行，CBD地区甚至达到35%，租金下挫严重；上海的写字楼市场仍然持续低迷，难阻跌势；广州、深圳的写字楼空置率均接近1/4，租金也呈下滑趋势。
    秋天来了，莫非郑州的写字楼市场也开始步一线城市后尘，秋意渐寒？
【市场分析】
    “只租不售”
    传统模式下，开发商开发完成后为了尽快保证资金回笼，一般都会出售70％～90％的写字楼，有些甚至出现全部出售的情况。“以售为主几乎成为行业的通病。”一位长期从事房地产研究的业内人士认为，开发商这样做回收资金的速度快、工期快，便于滚动开发，短期收效较高，但是也有很大的弊病。
    该业内人士分析，以售为主的写字楼，开发商为追求利润率，可能会牺牲部分公共空间；在客户的选择上，缺乏针对性；在后期的管理、服务上，会存在诸多不确定性。而以租为主的写字楼，开发商则比较注重公共空间的设计和各种商务配套，在客户的选择上更加谨慎，也更有针对性，保证了楼盘的总体档次，在物业服务上，也将更加尽心。
    这位人士认为，随着写字楼市场竞争的不断加剧，“只租不售”或将成为未来写字楼市场的发展趋势。
    与传统写字楼经营方式相比，只租不售意味着开发商自己承担起了经营风险。为了保证出租率，开发商在质量上必须倾尽全力，才能吸引商户入驻，保证利润。写字楼出售面临的最大问题是统一管理和整体形象问题，好的写字楼需要高水平的统一管理、统一经营，这样才能更长久保持较高的物业品质。如果分别打散出售，各业主之间的档次参差不齐，写字楼品质可能无法控制。
    据了解，目前郑州开发商大都采用分层的方法来解决这样的问题，做法是将楼层较低的分散卖给小业主，楼层高的整层出售。
    这样造成的结果是，由于开发商不拥有房产权，如果高层的业主拆分面积出租，也是很难控制的。分拆销售的写字楼，业主只谋求个人利益最大化，忽略商业项目整体定位的统一性，开发商也无权进行统一经营、统一管理，容易引发开发商、物业管理企业、业主、租户之间的各类冲突。“如果只租不售，则可有效避免上述问题。”该业内人士说。首先，只租不售的模式保持了写字楼产权的统一，有利于日后写字楼的统一经营、管理与维护，更能使物业形象得到良好的维护和提升。同时，只租不售模式使租赁面积更具有弹性，能满足客户因业务扩张而增加办公面积的要求。
    只租不售还有一个巨大的好处：免征土地增值税。如果将物业售卖增值，要缴纳税金，如果只租不售，物业仍是开发商自己持有，就可以免除被征税。开征土地增值税后，在追求利润最大化的前提下，很多开发商在实际操作中都愿意将写字楼自己持有。
【投资建议】
    物业好坏决定商务地产投资能否保值
    既然写字楼的投资价值较高，那么，准备投资写字楼的市民需要注意哪些方面的事项呢？
    业内人士认为，写字楼投资的先期成本较高，短期内不可能有明显的投资回报，物业空置时间一般在半年到一年左右，因此投资者应做好充分的心理准备，对投资风险要有足够的认识。
    毋庸置疑，地段仍然是决定写字楼成败的关键因素。
    郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营总监曹庆伟建议，不能盲目考虑降低投资成本，去选择一些地理位置较偏、售价相对便宜的物业，这样反而会加大投资风险。此外，开发商的实力、物业管理公司在行业内的信誉，也是决定成败的重要因素。
    在操作技巧上，要懂得预先“料理”租金的上升空间。有的开发商或者物业管理公司会有委托租赁业务，在签订合同时委托时间最好不要超过两年。因为从长远来看，写字楼租赁市场行情还会慢慢走高，如果签订长期合同的话，投资者会无法享受到租金上涨带来的收益。
    有水准的投资者，还应该坚持细分市场，通过瞄准目标客户群，来确定具体楼盘的投资。因为企业选择写字楼办公的首要目的，是为了提升企业形象。知名企业和实力企业都将写字楼的档次、形象，作为仅次于地段的主要因素。
    有业内人士强调，投资写字楼时，对一些具体的事项要亲身体验。对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要。如交通、停车场、外立面、大堂、电梯质量、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。
    此外，一些投资客容易忽略物业问题，这可能成为投资失败的原因。物业管理的好坏，是决定你的投资能否保值和增值的至关重要因素，首先要看物管公司的品牌和口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷。